本篇主要是寫買中古需要注意的地方、如何議價及看不動產說明書，若想看預售及新成屋相關心得可以參考我第一篇寫的《看預售及新成屋需要搞懂的事》。
一、房仲業者的推銷手法
房仲會採用「配餐法」讓你買下你原本不會想買的房子，一開始房仲會帶你看很多夢幻且超過你能力的房子，藉此提高你買屋的預算，但這些都只是配餐而已，而在經過多次帶看後，就會開始覺得疲乏與失望，最後再帶你看你第一眼不會想買的房子（像是滯銷屋、投資屋等等），讓你妥協下單；另外就算你很聰明在帶看的過程知道就看到自己真正想要的房子，房仲也會用「這間上上週就賣掉了」的理由來搪塞你，藉以產生市場熱度的假象，讓你急於買下他真正想賣給你但不適合你的房子。
二、與房仲打交到的九個技巧
（一）交叉查詢「火災、淹水、凶宅、土石流」：
在被房仲帶去看房以前，要先用兩個以上的搜尋引擎來查這個社區有沒有發生過火災、淹水、凶宅或土石流的情況，若都沒發現可以再找出附近的主要地標（例如、百貨公司、警察局等等）再搜尋一次；另外也可利用「土壤液化潛勢查詢系統」來看有沒有地層下陷。
（二）拒絕配餐，自己找物件：
買房子一定要在明確知道自己的需求後再去找房仲，將看房的主導權掌握在自己手中，才不會掉入前述房仲「配餐法」的陷阱裡，因此可以採用「五倍預算搜尋法」在房仲網站以1.5倍的價格當搜尋區間，舉例：你可以買1000萬元的房子，就以1500萬元的房子當搜尋區間，這是因為房仲網站上的房價可能含有車位，因此透過1.5倍來搜尋，比較不會漏掉適合的物件，另外大部分賣屋者都是跟房仲簽一般約，這代表同樣的房屋在很多家房仲都可以賣，因為在查詢時就要記下各家房仲的房屋編號，這樣房仲才不敢輕易騙你，因為他知道你是有先做功課的。
（三）要花1小時看房子：
作者看一個物件，最少會花1個小時，而認真看房屋的程度是，當他離開時可以說出每個房間的牆壁是什麼顏色、可以畫出房間格局、知道天花板及地板是否需要重建等等，之所以要認真看屋，是因為房仲在帶我們看房屋時，常常會天花亂醉的講很多或是把你拉去旁邊閒聊，導致我們沒辦法認真看屋，反而浪費很多時間卻都沒看到重點。
（四）找在地朋友陪你看屋：
房仲在帶你看屋時，一定會講很多你想聽的話，像「這附近要蓋捷運」、「搶手學區」等等，作者建議遇到這種說太多前景的房仲，就要不回話就好了，試想若你有家人、朋友住在這區域附近或你對這地區很熟，房仲講這些話你根本不會受到影響。
（五）婆婆媽媽的「水果行理論」：
婆婆媽媽們認為水果品質好，就會推薦給朋友一起買，因此水果行的生意容易受到這些婆婆媽媽們的影響，這在房仲業也是一樣，房仲也想找到好客戶，藉此帶來一連串的客戶，因此你可以讓房仲知道，認真幫你找到好房子，你就可以幫他推薦你也想買房的朋友，另外每次看房時帶不同的朋友去，也會讓房仲更老實，因為他知道若是不老實，壞事就會到處傳播。
（六）擺出大咖架勢，保持距離：
跟房仲保持距離，不要讓房仲有機會講太多，才能用客觀的心態來看房子，像是那些投資大咖的低價買屋哲學就是：「我給你十分鐘找屋主用這個價格談，談不到我就不走」。
（七）裝小白也是一種策略：
不懂看房沒關係，一路問到底也是一種方法，邊問邊紀錄下來，再拿去問其他人或房仲業者，就知道這個房仲有沒有騙人了。 （八）不要客氣，爽快的在心裡畫一個「x」：看屋時要做個紀錄表，把感覺不對、不喜歡的項目畫個x，長期累積下來，就會知道這個物件值不值得花時間在上面了。
（八）不要客氣，爽快的在心裡畫一個「x」：
看屋時要做個紀錄表，把感覺不對、不喜歡的項目畫個x，長期累積下來，就會知道這個物件值不值得花時間在上面了。
（九）記得對房仲喊暫停：
房仲會用疲勞攻擊，一天內帶你看3、5間房、講解、出價、面談、簽約，讓你看的精神恍惚，這時可不要輕易做決定，一定要回家休息後，隔天再做決定，免得在頭昏腦脹之際，又掉入房仲設的陷阱裡。
三、小心黑心投客屋
（一）漏水屋，天花板擺接水盤就搞定：
房屋漏水，若不處理就會造成壁癌，而要處理漏水屋需要做抓漏處理，找出漏水的管線，再把牆壁封起來，對投資客來說很花費成本，因此他們可能就只是用油性漆噴一噴或在天花板上放一個接水盤，若你沒打開天花板來看根本不會發現。
（二）濕氣或異味，用鮮花、盆栽、芳香劑來掩蓋：
老舊公寓或華廈的廁所容易發出異味，因此投資客就會用芳香劑來掩蓋異味，並請房仲業者隨時開窗保持通風避免潮濕，另外盆栽擺在窗戶也可以用來遮蔽路沖或巷沖，讓人完全沒有察覺。
（三）格局差，用小技巧來矇騙：
若臥室太小，黑心投資客就讓房間保持空曠，不擺任何家具，且燈光要暗，讓你沒發現其中的問題；浴室太小，就把洗手台換小一點，再貼落地的鏡子，讓空間看起來大一點；廚房窄，就把冰箱丟掉，反正一般人也不會發現冰箱沒位子放。
（四）請屋主待在家，讓你什麼都看不了：
有人住你就會覺得這是自住客要換屋，心態上會比較放心，其實也只是找個人製造在裡面住的假象罷了，且屋主在你通常也會不好意思東看西看，這使你無法仔細看房。 投資客想用賣屋大賺一筆，總會想出許多五花八門的伎倆來騙妳，且那種已經裝潢好的中古屋更恐怖，他們都用偷工減料的方式，把漏水屋、格局有問題的房子變得煥然一新，等你買下後，才發現問題一堆，之後還要花大筆的錢跟時間全部打掉重做，因此第三篇心得我會整理出看房的秘訣來告訴大家。
四、中古屋的議價方式
中古屋的開價基本上是屋主心中的底價，加上房仲賣屋的仲介費（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價，而有些黑心房仲還會再加上自己的額外獎金，萬一買方殺價，房仲會假裝少收4%的佣金，但其實房仲已經私底下跟屋主談好要多少佣金了，以下僅列舉出3種議價法：
（一）實價登錄七八九折：
在房價平穩期可使用這個方法，屬重劃區或投資客拋售的建案，建議使用實價登錄的中低價打七折當作你的出價，再慢慢一點一點加回去，目標是以實價登錄的八折成交；一般中古屋可以用實價登錄的中低價打八折來出價，再一點一點加回去，目標是以實價登錄的九折成交；優良社區可以用實價登錄的中低價打九折來出價，再一點一點加回去，目標是以實價登錄的價格成交。
（二）挑毛病殺價法：
挑到房屋的核心問題，就容易砍價，像是房屋座向不好會西曬、漏水屋需要花錢修補、插座沒電要重拉電線等等，點出這些問題都會讓你比較容易跟屋主殺價。
（三）仲介費激勵法：
我們可以告訴房仲：「若用1000萬元買，我就不付買方1%的仲介費，但能用950萬元買到，就給你2%的仲介費」，雖然這樣需要付給仲介19萬元的仲介費，但比起用1000萬元買，還是省下31萬元，因為對房仲來說他們要成交才有獎金領，所以能幫買方談較低的價格，又有仲介費當補貼，容易使仲介盡力幫你議價。
五、不動產說明書的5大秘密
詳閱不動產說明書，可以拿來當作議價的籌碼及保障自己的權益，但不動產說明書厚厚一本，該從何開始看起呢？以下是不動產說明書的5大秘密，說明如下：
（一）建物標示：
第一個要看的是房子的坪數、土地持分多少及房屋用途，特別注意「房屋用途」必須是一般住家，若是其他用途像是事務所或廠房，可能會導致你往後無法真正居住且貸款利率也會較高，還有「建築完成日」也要看，這代表你購入房屋的價值，超過30年就有都更的可能，而超過50年，銀行可能只願意給你貸款5成，另外「建築模式和主要建材」也要注意，以前的老房子可能是採用「加強磚造」的模式，這會導致裝潢的工程浩大，且建物結構也較脆弱。
（二）土地標示：
要看清楚土地占幾分之幾的持分，原則上是這棟大樓有幾戶人家所占的平均值，另外大門口前的道路最好是被規劃成「計畫道路用地」，否則該地的產權若屬他人的，某天被強制收過路費，就麻煩了。
（三）房屋現況說明：
是由現任屋主自行填列的，所以屋主可能不會依房屋現況照實填，像是沒填漏水不代表沒壁癌，而壁癌多半是漏水造成的，因此看房時，要注意窗角有沒有水氣或濕氣，還有社區有沒有水塔或水箱也會影響以後碰到停水的情況是否有水可以使用，另外家裡附近有沒有嫌悪設施（高壓電線、電塔、墓地等等）也是重點，這會影響未來的房價。
（四）建物測量成果圖：
在建商蓋好房子後，會送地政機關測量並繪圖，而這也代表房屋的實際產權，記得要拿房仲給的平面圖相比，因為建商可能會蓋違建或偷偷縮小尺寸讓空間變小，因此看房時違建的房價應該扣除，另外也要實際量ㄧ量尺寸，若偷工減料太多，這種房子最好別買。
（五）最新日期的謄本：
在談價格前要再跟房仲索取最新日期的謄本，其中需核對「貸款金額」、「所有權人」、「坪數」及「前次移轉日期」，知道「貸款金額」能回推賣方房屋的成本價，若是賣方貸款八成，就能從銀行貸款算出成本價，較好跟屋主議價；簽約時要確保是跟這間房屋的「所有權人」簽約，免得之後會帶來一連串的麻煩，可能還會被國稅局清查；「坪數」以戶籍謄本上的為主，最好也親自算一遍；「前次移轉日期」可以得知屋主是在買下多久後就要轉手，若短期間內就要賣掉，可能是房子不好住或這其實是投客屋。
六、結語
買中古屋的學問真的很多，要懂得看房屋的各種細節，也要懂得跟房仲打交到，難怪有人看房，一看就是好幾年起跳，畢竟買房是大事且需要花上大半輩子賺的收入，因此多花時間研究及看房都是相當合理的，千萬不要為了符合社會期待或時間壓力而選擇一間根本不適合自己的房子。
作者寫了這麼多看房的細節，或許會讓你認為永遠買不到適合的房子了，但其實作者並沒有要我們買100分的房子，只要有60分就算不錯的房子了，其中的條件就要依自己的需求去做衡量，房地產業界之所以會一直抨擊作者，就是因為作者寫出了很多房地產業的黑暗面，這也讓消費者意識抬頭，不再被這些黑心建商、房仲及投資客矇騙，因此買房前一定要多做功課，才不會變成傻呼呼的阿呆。
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