房子我們一生可能只會買一次，所以在買房之前一定要足功課，才不會變成黑心建商、房仲及投資客口中的肥羊，畢竟那些錢都是我們辛苦賺來的，誰也不希望那些辛苦錢被坑走，因此先搞懂買房的學問及需要注意的細節，才不會買到爛房子掉入黑心建商、房仲及投資客所設的陷阱及謊言裡。
一、作者介紹
本書作者Sway擁有不動產經紀人的執照，且曾在代銷公司、房仲業及建設公司待過，了解一棟建築物如何從無到有至賣掉的整個銷售過程，因此作者藉由他在房地產業20多年的經歷，將他所看到的房地產黑心世界，透過這本書來告訴所有讀者，另外他也建立《智邦不動產》社群網站，提供大家討論房地產的真實案例，也曾在《壹週刊》工作，寫出許多與房地產有關的獨家新聞，在各大節目及媒體引發很大的影響力。
本書因內容重點很多，所有心得我會分成三篇，第一、二篇分別寫看預售屋、新成屋及中古屋需要注意的地方及如何議價與看合約書；第三篇主要寫挑房子的眉角，讓我們可以選到好住又保值的房屋
二、看預售屋及新成屋需要搞懂的事
（一）搞懂建商話術與銷售手法
話術ㄧ「紅樹林站斜對面，捷運生活圈」，實際的情況是要先走3分鐘到人行道，等紅綠燈過馬路再走10分鐘才能走到捷運站，大約花了15分鐘以上，因此這種廣告詞看看就好，要實際走過才知道；話術二「社區有泳池、健身房、接駁巴士、24小時警衛，管理費每坪60元」，為何會這麼便宜是因為建商有長期配合的物業公司，因此等到建商代管期過了，之後要付多少管理費就是管委會決定了，若管委會之後為了降低管理費，導致管理品質下降，房子就不保值了；話術三「每坪降價2萬元」，每坪開價40萬元，底價35萬元，給你降價2萬元變一坪33萬元，看起來40萬遠跟33萬元，殺了7萬元，但建商會從停車位賺回來，若一般行情是120萬元，建商就會賣250萬元，一次補回130萬元，讓你再怎麼會算都沒比建商會算。
另外黑心建商會採用三期加價法來哄抬房價，製造銷量假象，那三期加價法是如何進行呢？第一期所建的戶數不多、建材差、價格不高，再開記者會宣布賣光了，其實是建商自己買下一半，另一半找投資客買；第二期戶數也不多但房價卻調漲一成，再配合新聞媒體，讓第一期沒買到的人衝動購買，這時建商還會幫第一期的投資客介紹客戶，讓投資客賺錢；第三期的地點、建材、景觀最好，因此房價再調高一成，讓知道前兩期熱賣的散戶抱著害怕買不到的心情進場購買，也讓一些嫌貴又想買的人用低一點的價格去買建商第一期購買的保留戶，這就是黑心建商會採用的銷售手法。
知道建商的這些話術與手法後，能讓自己往後在買方時可以更理性衡量房子的價值，而不是跟著人潮衝動購買。
（二）接待中心的騙術
接待中心往往會採用豪華的裝潢與擺設，讓人心動不已，且代銷的業務小姐在開賣前也都經過統一的教育訓練，使他們對外的說詞一致，價格統一，畢竟他們的獎金來自於他們所銷售的房價，而一個代銷案包含專案、副專以及業務，其中只有專案知道房屋的底價（建商決定這戶要賣多少錢），而業務只知道表價（對外開價多少錢），所以當成交價高於底價就會有溢價款的獎金可以賺，因此業務往往會以較高的房價來賣給你，藉以多賺他的獎金收入。
（三）先考量自己的財務狀況
買房前一定要先考量自己的財務狀況，免得買的太開心，最後錢付不出來，變成法拍屋就糟了，作者建議自備款要抓房屋總價的三成，因為除了要付兩成的頭期款，之後還要支付裝潢、購買家電及稅金代書費等等費用，舉例來說你目前可以動用的閒錢有300萬元，那你大約可以買總價約1000萬元的房子。
另外千萬不要因為買了房子而犧牲了原有的生活品質，因此每月的房貸保守上不要超過每月收入的三分之一。在衡量自己的財務狀況一定要採保守的方式來估算，不要抓的太剛好，因為在買房後有其他可能的額外支出可能是你要開始沒想到的，到最後反而被房貸壓著跑，或是賠售退場，都是得不常失的結局。
（四）買屋如何議價
以下僅列舉3種議價法
1.先查好實價登錄：最好要查三年的實價登錄，且看低不看高，因為有些建商可能會給你一些甜頭再要你登錄高價，藉以哄抬房價，但是登錄不實是違法的，要是之後被抓到可是會被關三年的，因此大部分的人還是會誠實申報，所以透過實價登錄還是能大致了解現在的房價行情。
2.垂直水平價格法：建商會先決定整棟的平均底價，再根據樓層、景觀來決定各戶的價格，通常高樓層與有景觀的價格越貴，每坪單價會差距3000元左右，舉例來說若在實價登錄你查到該棟七樓的成交價是一坪50萬元，而你想買十二樓那你就可以大概估算每坪價格約51萬5千元。
3.四樓為準法：傳統上來說，因為四跟「死」有斜音，所以大家不偏好買四樓，因此四樓通常是最便宜的那一戶，但我們可以以四樓為標竿（p.s買預售屋時，一定要先問四樓及廣告戶的價格），再用垂直水平價格法，來估算出你想要樓層的價格，另外當你發現某建案賣到中後期四樓還沒賣出去的話，那就有小心，因為這代表連投資客都不看好該建案。
（五）預售屋合約的8大陷阱
1.預售屋沒附尺寸平面圖：有尺寸的平面圖才能讓我們真正知道每個房間的格局大小，藉以評估往後可以擺放的家具大小與空間大小是否符合實際需求，且有標示尺寸的平面圖，建商做出的房屋大小才準確，若之後大小有誤差，也才有依據跟建商理論。
2.加簽二次施工同意書：黑心建商為了讓整個建案更好賣，會採用違建的方式來建造，並且表面上跟你說為了幫你爭取更多使用坪數，而要你加簽「二次施工同意書」，但仔細看合約上卻寫：「購買人委託xx工程施作」，要是之後違建被告，建商就會將罪責推到買方的身上，導致你花錢買了違建，最後還被被拆光光。
3.裝潢金折讓：建商為了穩住房價，會慷慨便宜你200萬元，但卻在合約中寫：「本房價含裝潢金折讓款200萬元，在交屋時退給xxx帳號」，因此假如你實付800萬元，成交價卻是1000萬元，除了會造成實價登錄不實，往後若你以900萬元賣掉，實價登錄上就會顯示賠售，還讓你免繳房地合一稅，一但被抓到，可是會以「使公務人員登載不實之罪」被抓去關的。
4.由xx建設履約：政府為了保障預售屋的買家，提供五種履約機制給建商來選擇，分別是：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保及公會擔保，其中前三種的都需要投入不少履約成本，且有銀行做擔保，而後兩種只要隨便成立一個紙上公司或公會就行了，成本極低，對消費者也沒有什麼保障。
5.自通知交屋日起視為已交屋：建商會在合約書上寫：「通知交屋起視為已交屋」，這代表就算建商蓋了漏水屋、屋內沒有地磚、廚具浴缸沒裝，只要建商通知你交屋就視為已交屋，這真的很可怕，簽合約時一定要睜大眼睛看清楚。
6.交屋款只有5萬，不是5%：若交屋款低於房價的5%，往後當你的房子真的有什麼問題，建商也不會認真維修，所以合約上是寫5萬元還是5%，一定要看清楚。
7.現況交屋不提供試水項目：建商會在合約書上寫：「不得要求加做防水」、「不得要求驗屋時淹水測試」、「不得要求以水管沖水等測試」，而會寫這些文字的建商，不就擺明告訴你他蓋的屋子會漏水，這種房子可千萬不能買啊。
8.公設施為無償贈送管委會，有任何問題與建商無涉：建商會在合約書上寫：「公社項目無償贈送，有任何問題與建商無涉」，因此那些美輪美奐的公設看看就好，建商八成不會認真蓋，之後問題一堆，住戶還要再額外花錢修繕。
以上是買預售屋時，簽合約會遇到的陷阱，呼籲大家在簽合約時一定要仔細看清楚，免得往後影響到自己的權益，還白白花了自己所賺的辛苦錢，我自己之前有去考不動產業務員的執照，為得就是以後買房時不要被騙了都不知道，且現在的預售屋契約大多與內政部所訂定的定型化契約不符，裡面都添加對消費者不利的不平等條約，所以我之前上課的老師也不建議我們買預售屋，若真的要買合約就一定要看仔細。
（六）預售屋的6大監工重點
1.鋼筋：這點可以透過觀察窗戶的四個角落，因為四個角落通常都會綁上斜向的兩層鋼筋，在碰到地震時才不會裂開，而黑心建商通常只會做一層。
2.灌漿：在灌漿前，好的建商會檢驗氯離子與混泥土的濃度，還會做坍塌與強度的測試，我們甚至可以要求建商給我們看檢驗報告，而黑心建商可能未經檢驗就灌進梁柱，這會造成建築物的結構不安全，將來住在這安全真是令人堪憂。
3.裝修：好的建商會在窗戶、廚房及浴室漆上「一底兩度」（就是漆兩層的意思）的防水漆，而黑心建商可能只會隨便漆一層或是浴室防水只有在浴缸及淋浴間有做而已，這可能會造成將來房屋容易發霉或漏水。
4.水電：需要考量往後的生活動線，來決定需要多少個插座、電話線、電視線及網路線的出線口要擺在哪，水的管線位置也都要注意，免得日後電線或水管位置不符使用導致需要重新挖地板、鋸牆壁會更麻煩，另外也要盯著工人有沒有把水泥水倒入排水孔，因為那會導致排水管塞住，之後需要把地板牆壁敲開來重換，非常麻煩。
5.水泥施作：好的建商在鋪地板時，會先打雷射看有沒有平，接著倒入水泥、鋪一層乾水泥砂、用木尺掃平、再倒水泥漿，一塊塊的貼，且每鋪完一塊就用水平尺量平整面，再用木槌敲緊，等乾了填好溝縫才算完成，而黑心建商水平尺就會隨便量、溝縫也隨便上，導致地板鋪起來是歪的，因此這些在施工時都要仔細檢查，另外如果發現油漆漆的不均勻或有色差也要馬上告訴師傅，請他重漆。
6.建材等級：要核對建材品牌，有些合約書會寫：「窗戶採用YKK或同級品」，而YKK是日本進口的，那同級品其實就是爛牌，若有發現就可請建商重做或換新。
當我們買了預售屋，等建商施工圖畫好後，就可以去找工地主任影印，若是我們有在現場監工，工人也會比較認真且仔細的施作，對自己所買的房子也比較有保障。
三、結語
現在很多的預售屋及新成屋會這麼貴，很多都是在買他們的未來性，但我們買屋子更重要的應該是要看他的地段、生活圈是否真正符合自己需要，千萬不要被太多的廣告、名嘴、媒體、代銷的花言巧語給蒙蔽了雙眼，或許往後真的有未來性但這些都極具很大的不確定性，等到他未來真的發展起來了，可能也只是給你的子孫去享福而已。
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